La tecnología está cambiando la forma en que hacemos casi todo, y las transacciones inmobiliarias no son una excepción. De hecho, una nueva generación de compañías tecnológicas quiere revolucionar la forma en que compramos y vendemos casas.

Las Startups de iBuyer como Opendoor, Offerpad y Properly se están expandiendo rápidamente a nuevos territorios, y ahora los jugadores establecidos, como Zillow, están comenzando a entrar en acción. También conocidas como compradores directos, estas empresas utilizan algoritmos informáticos para ofrecer a los vendedores una oferta rápida en efectivo para comprar su casa.

Si bien la cuota de mercado real de iBuyers sigue siendo pequeña, sus grandes presupuestos publicitarios han ayudado a crear un gran revuelo en la industria. Esto ha dejado a muchos de nuestros clientes curiosos sobre ellos y cómo funcionan.

En este artículo, explicamos su modelo de negocio, sopesamos las ventajas y desventajas de trabajar con un iBuyer y compartimos estrategias que puede usar para protegerse si elige explorar esta nueva opción para comprar o vender su casa.

PRIMERO, ¿CÓMO FUNCIONA EL PROCESO iBUYER?

Si bien cada empresa opera de manera un poco diferente, la premisa básica es la misma. Un vendedor (o el agente del vendedor) completa un breve formulario en línea que hace preguntas sobre el tamaño, las características y el estado de la propiedad. Algunos también solicitan fotos digitales de la casa.

El iBuyer usará esta información para determinar si la casa se ajusta o no a su "criterio de compra" o conjunto de criterios que coincidan con su modelo de inversión. En general, buscan casas que puedan valorar fácilmente y "FLIP". En la mayoría de los casos, su propiedad ideal es una casa de precio moderado ubicada en un vecindario con muchas casas similares. La propiedad no debería requerir renovaciones importantes antes de cotizar.1 Estas cualidades facilitan la evaluación del valor (muchos datos de ventas comparables) y ayudan a reducir el riesgo y minimizar los costos de transporte.

Una vez que el iBuyer ha utilizado su algoritmo para determinar la cantidad que está dispuesto a pagar, enviará una oferta al vendedor por correo electrónico, generalmente dentro de unos días. La oferta también debe revelar la tarifa de servicio de la compañía, que generalmente es entre 7% y 12% del precio de compra.

Si el vendedor acepta, se programa una visita e inspección en persona. El iBuyer solicitará una reducción en el precio para cubrir cualquier defecto que encuentre durante el proceso. Una vez que se cierre la venta, harán las actualizaciones y reparaciones necesarias y luego revenderán la casa en el mercado regular.

¿CUÁLES SON LAS VENTAJAS Y DESVENTAJAS DE VENDER A UN iBUYER?

Por supuesto, el mayor beneficio de vender su casa a un iBuyer es la conveniencia. Para algunos propietarios, el estrés y la interrupción de la preparación y el listado de su hogar pueden ser abrumadores. ¿Y qué familia ocupada, con niños y mascotas, no querría saltarse la molestia de mantener su casa "lista" para potenciales compradores? Además, a muchos vendedores les gusta la previsibilidad de un comprador en efectivo y la flexibilidad para elegir su fecha de cierre.

Sin embargo, esta conveniencia adicional, tiene un costo. Un iBuyer es un inversionista que busca obtener ganancias. Por lo tanto, su oferta de compra suele estar por debajo del verdadero valor de mercado. Cuando agrega tarifas de servicio de hasta el 12% y deducciones por actualizaciones y reparaciones, los estudios muestran que los vendedores que trabajan con iBuyers obtienen una cantidad menor que los que enumeran la forma tradicional.3

De hecho, una investigación de MarketWatch descubrió que las transacciones que involucran a iBuyers le dan al vendedor un 11% menos que si hubieran vendido su casa con un agente en el mercado regular.2

¿CUÁLES SON LAS VENTAJAS Y DESVENTAJAS DE COMPRAR A UN iBUYER?

Comprar una casa de un iBuyer es muy parecido a comprar una casa de cualquier inversionista. Las ventajas son que generalmente es limpio, neutral y moderadamente actualizado. A menudo encontrarás pintura fresca y acabados modernos. Y, debido a que está deshabitada (no hay nadie viviendo allí), no tiene que evitar el horario de un vendedor para ver la casa.

Sin embargo, hay algunos problemas que se deben evitar al trabajar con iBuyers. La velocidad es esencial, por lo que a veces las renovaciones son apresuradas y la calidad puede verse afectada. Además, sus márgenes de inversión no dejan mucho espacio para negociar una reducción de precio o reparaciones adicionales. Eso deja a los compradores, que ya han invertido cientos de dólares en una inspección, pocos recursos si se descubren problemas.

Esa es una de las razones por las que siempre recomendamos ver las propiedades con un agente. Durante su visita, un profesional de bienes raíces puede señalar cualquier "bandera roja" en el hogar, proporcionar información de antecedentes sobre el vecindario y ayudarlo a evaluar su verdadero valor de mercado. De esa manera, no invierte tiempo y dinero en una propiedad de alto riesgo o sobrevalorada. La seguridad también es una preocupación. Algunas compañías permiten a los compradores acceder a sus hogares a través de una aplicación de teléfono inteligente. Si bien puede parecer conveniente, proporciona una manera fácil para que los ocupantes ilegales y otras personas entren ilegalmente a la casa.5

Afortunadamente, dado que la mayoría de los iBuyers (y los vendedores tradicionales) pagan la comisión de un agente comprador, puede beneficiarse de la orientación y experiencia de un profesional inmobiliario ... ¡sin costo alguno para usted!

¿CÓMO PUEDO PROTEGERME SI ELIJO TRABAJAR CON UN iBUYER?

Si bien puede parecer el camino “rápido y fácil”, trabajar con un iBuyer puede presentar algunos desafíos únicos. Por ejemplo, son conocidos por presentar una oferta fuerte de compra inicial y luego reducirla con una larga lista de actualizaciones y reparaciones costosas una vez que completan su inspección.2 Y a diferencia de un comprador tradicional que está incentivado para que un acuerdo funcione, iBuyers puede cancelar su oferta fácilmente si no cumple con sus demandas.

Al igual que no iría a la corte sin un abogado, no debe realizar una transacción de bienes raíces sin un defensor que lo represente. Tener un agente profesional a su lado puede ser especialmente importante al negociar con un iBuyer. Recuerde, emplean representantes sofisticados y un equipo de abogados que se enfocan en maximizar sus ganancias, no las suyas. Necesita a alguien en su esquina que tenga las habilidades y el conocimiento para asegurarse de obtener un trato justo y que entienda los términos de sus contratos, por lo que no encontrará sorpresas desagradables en el camino.

En general, creemos que la aparición de nuevas tecnologías que ayudan a racionalizar el proceso inmobiliario es emocionante. Y si creemos que un cliente puede beneficiarse al trabajar con un iBuyer, lo presentamos como una opción. Pero hay, inevitablemente, un costo para la conveniencia. Después de todo, la mayoría de los iBuyers finalmente revenden las propiedades que adquieren en el mercado regular, que sigue siendo el mejor lugar para encontrar un comprador si desea maximizar el precio de venta de su hogar.

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